1 Introduzione
1.1. Il Testo Unico dell’Edilizia
1.2. La legittimità delle preesistenze
1.2.1. La legittimità delle preesistenze dopo il Salva Casa: ombre e luci
1.3. L’indicazione dei titoli edilizi
1.3.1. Le menzioni urbanistiche: ipotesi particolari
1.4. Il d.m. 37/2008 (ex legge 46/1990)
1.5. Gli effetti della sentenza della Cassazione civile, sezioni unite, n. 8230/2019
2 Che cos’è una due diligence
2.1. Che cosa non è una due diligence
2.2. A che cosa serve una due diligence
2.3. Competenze: collaborazioni tra professionalità diverse
2.4. Ambito di ricerca: differenze tra catasto e conservatoria
3 La provenienza dell’immobile: la trascrizione
3.1. Gli accertamenti tecnico-forensi
3.1.1. Analisi della nota di trascrizione
3.2. L’insostituibilità del ruolo notarile
4 Situazione catastale: la funzione del catasto
4.1. Gli accertamenti tecnico-forensi
5 Situazione urbanistica ed edilizia: il ruolo del certificato di destinazione urbanistica
5.1. Limiti ed opportunità derivanti dal certificato di destinazione urbanistica (C.D.U.)
5.2. Le ricadute pratiche del C.D.U.
6 Valutazione contenziosi, gravami e servitù
6.1. Che cosa s’intende per contenzioso, gravami e servitù
6.2. Gli accertamenti tecnico-forensi
6.2.1. Gli accertamenti tecnico-giuridici: ipotesi particolari
6.3. Il ruolo (insostituibile) del notaio
7 Esito preliminare sulla trasferibilità del bene, sulla fattibilità degli interventi e sulla necessità di eventuali regolarizzazioni
7.1. La trasferibilità del bene e la fattibilità degli interventi
7.1.1. Necessità di indagini storiografiche
7.2. Casistica
8. La regolarizzazione catastale
8.1. Le regolarizzazioni catastali dopo il Salva Casa: prima lettura
9. Le regolarizzazioni edilizie
9.1. Gli accertamenti di conformità ordinario o semplificato
9.2. Parziali difformità e tolleranze costruttive
9.3. L’agibilità per i mini-alloggi
9.4. Varianti al titolo ante 1967 e sanatorie post abitabilità/agibilità
9.5. Una particolare ipotesi di regolarizzazione edilizia: la legge e la prassi
9.6. Un’altra ipotesi particolare: la cartolarizzazione dei beni pubblici
10. Ambito di indagine tecnica: rilievi esistenti
10.1. Documentazione strutturale esistente
10.2. Documentazione impiantistica esistente
10.3. Esito preliminare sulla rispondenza delle strutture e degli impianti alle norme vigenti e sulla necessità di eventuali adeguamenti
10.4. Ispezioni sull’immobile al fine di fornirne una descrizione e indicare le eventuali criticità
10.5. Valutazione di massima degli eventuali costi di ristrutturazione e/o adeguamento a norma e messa in sicurezza e/o manutenzione straordinaria (cd. Capex)
11. Relazione di due diligence/di conformità
12. Ambiti e finalità della due diligence
12.1. Due diligence su immobili esistenti o da realizzare: analogie e distinzioni
13. La tutela degli “acquirenti su carta”
14. Eventuali attività ulteriori: la due diligence come base per la progettazione di fattibilità, definitiva ed esecutiva
Appendici
Appendice 1 – La “CILAS”
Appendice 2 – La legittimità delle preesistenze. Rassegna giurisprudenziale
Appendice 3 – Il sistema tavolare
Appendice 4 – Accertamento di conformità semplificato: il procedimento ex art. 36-bis, T.U.E.
Appendice 5 – La vigilanza sulle costruzioni in zone sismiche e l’osservanza delle norme tecniche
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