La Circolazione Dei Diritti Edificatori

Il sistema della circolazione dei beni immobili è mutato per effetto di alcuni recenti interventi normativi. Tra questi l’introduzione nell’art. 2643 c.c. del numero 2 bis) ai sensi del quale possono essere trascritti “i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”. Tali diritti esprimono la potenzialità volumetrica e la misura della trasformazione urbanistica realizzabile, dando vita ad una separazione della capacità edificatoria che circola autonomamente dalla titolarità del suolo. Sono privi di inerenza giuridica e materiale con il fondo e circolano come beni autonomi. I profili di complessità sono evidenti. La normativa (nazionale, regionale e locale) da tempo conosce e sperimenta modelli di pianificazione urbanistica basati sulla creazione e circolazione di tali posizioni giuridiche in funzione perequativa, compensativa o premiale. Ciò ripropone, in termini nuovi, la questione della qualificazione e della disciplina dello ius aedificandi. La ricerca ricostruisce la struttura di questi diritti e la loro funzione di gestione negoziale della capacità edificatoria, fissandone le regole di circolazione alla luce del novellato art. 2643 c.c. E ciò con il risultato, non solo teorico, di reperire limiti precisi entro i quali attuare l’obiettivo legislativo di creazione di un mercato dei diritti edificatori.